Nakon 50 godina izbjegavanja gradskih vlasti Banjaluke da se uhvate u koštac i riješe situaciju sa barakama u banjalučkom naselju Budžak/Lazarevo, građani će sada morati da to urade sami i o svom trošku, kako bi se parcele, na kojima su njihove kuće, obilježile i upisale u katastarske knjige.
Piše: A. Pisarević, O. Tešić
Iako se “na prvu” čini kao odlična vijest što će nakon pola vijeka čekanja u neizvjesnosti konačno doći do spajanja vlasništva nad objektima i zemljištem, stvarnost je takva da se svi oni sada suočavaju sa velikim troškovima za sprovođenje ovog postupka, ali i haosom koji je nastao pri utvrđivanju koliko je koja, od 3.600 baraka, dobila zemljišta u prvobitnom rješenju.
Barake su izgrađene neposredno nakon razornog zemljotresa 1969. godine kao privremeno rješenje za smještaj građana, najčešće radnika velikih preduzeća, koji su ostali bez svojih domova. Grad se punih 50 godina “migoljio” i izbjegavao da prizna pravno jedinstvo zemljišta na kojem su postavljene barake i dozvoli stanarima upisivanje vlasništva nad zemljištem, kao što je učinjeno ranije sa samim objektima. Tome u kraj je stao Vrhovni sud RS prije dvije godine naredivši isto postupanje u svim situacijama.
Prema tome, Grad je ovom presudom natjeran da ispoštuje Zakon o stvarnim pravima te se odrekne zemljišta koje je decenijama uskraćivao mještanima. Međutim, nemar i zakašnjela reakcija proizveli su doslovno na hiljade problema i brojne sukobe među komšijama, zato što se situacija koja se značajno promijenila tokom pet decenija sada mora vratiti u stanje uspostavljeno 1969. godine. Mnogi stanari su tokom svih ovih godina na sve moguće načine mijenjali izgled parcela, naravno, bez dozvole grada, ponekad u dogovoru sa komšijama, ali i bez toga, kako se kome ukazala prilika ili mu je bilo po volji. Barake su mijenjane, dograđivane, rušeno je i dodavano, produžavana su dvorišta, pomjerane međe i ograde, pravljene bašte i krčena je i korišćena nedodijeljena gradska zemlja. Da situacija bude gora, prilikom projektovanja, parcele koje su označavane nisu zamišljene da budu jednake veličine, nego su prilagođavane terenu, pa su neka dvorišta veća, a neka manja, što je doprinijelo opštoj konfuziji.
Da bi vlasnici objekata danas uopšte mogli da upišu vlasništvo nad zemljištem, neophodno je da se ono premjeri i označi, a potom da se u područnoj jedinici Republičke uprave za geodetska imovinska pitanja (RUGIP) pokrene postupak “ispravke greške”, kojom je okućnica oko baraka upisana kao vlasništvo Grada Banjaluka. Međutim, kako se stanje više ne slaže sa nacrtom, vlasnici baraka danas, osim problema sa uknjižavanjem imovine, moraju rješavati i niz nesporazuma sa komšijama. Zemljišta premjeravaju i procjenjuju geodete, a nalaz o parcelizaciji i usklađivanju daju sudski vještaci.
I jedni i drugi svakodnevno svjedoče nervozi i šokovima vlasnika koji uglavnom nisu spremni da čuju da im je dvorište manje ili da su garaža i šupa na komšijinoj zemlji koju više neće moći da koriste. Takođe, na nekoliko desetina lokacija nalaze se zemljišta koja su se u projektu “zagubila” i ostala nedodijeljena, a nemaju pristupnog puta. Do tih zemljišta je moguće doći samo kroz dvorišta vlasnika, a ona koja mještani nisu održavali, predstavljaju idealna mjesta za staništa zmija, pacova i drugih štetočina.
Vještak građevinsko arhitektonske struke – oblast arhitektura, Branka Milićević, koja radi na određivanju zemljišta za redovnu upotrebu baraka u ovom naselju, kaže da se sva ova pitanja moraju riješiti tako da se do kraja ispoštuje rukom crtano “Detaljno urbanističko rješenje Budžak I i II” iz 1969. godine gdje su tadašnji urbanisti svakoj baraci “dodijelili” i pripadajuću parcelu.
“Presudom Vrhovnog suda parcijalno urbanističko rješenje naselja Budžak I i II se može smatrati ekvivalentom regulacionom planu, te se taj dokument koristi kako bi vlasnici baraka stekli pravo svojine nad zemljištem za redovnu upotrebu, a koje je trenutno u vlasništvu Grada Banjaluka. Situacije na terenu su ponekad različite od onih koje su prvobitno ucrtane i one se sada moraju vratiti u ono stanje koje su urbanisti projektovali 1969. godine“, kaže Milićevićka za eTrafiku.
Ona objašnjava da postoje situcije gdje je jasno da je baraka izgrađena zajedno sa ostalim montažnim objektima, ali nije ucrtana u detaljno urbanističko rješenje.
„Moramo biti svjesni, a to potvrđuju i prvi stanovnici, da su izgradanja baraka i infrastrukture, te useljenje bili poprilično haotični. Trebalo je tada smjestiti ljude postradale od zemljotresa u što kraćem roku. Zbog hitnosti i brzine gradnje, vjerujem da su arhitekte – urbanisti na licu mjesta donosili odluke da se, na primjer, izgradi više baraka u nizu nego što je bilo ucrtano u urbanističkom rješenju, kao i da se izmijeni neko rješenje koje je već bilo na papiru. Dešavale su se druge improvizacije, što je i normalno u gradnji pod takvim okolnostima“, objašnjava ona.
Naša sagovornica govori da su najmanje parcele ispod 200 metara kvadratnih za svaku stambenu jedinicu u dupleksu, što se ne poklapa sa pravilima urbanističke parcelecije i da ima situacija da su objekti od 60 metara kvadratnih nekada na parceli od 200, 400 pa i 500 metara kvadratnih, kako se kome zalomilo. Međutim, problemi tu ne prestaju i svaki dan se javljaju nove specifične situacije.
Milićevićka govori da se dešava i da je baraka predviđena na crtežu, ali je nema na licu mjesta. Zbog ovakvih i drugih problema, svakom nalazu se mora pristupiti veoma pažljivo, kako bi se ispoštovali zakoni i pravila struke.
“Nama vještacima je dato da utvrdimo koje je zemljište određeno za redovnu upotrebu u vrijeme izgradnje prema tom dokumentu iz 1969 godine. Neki su dobili parcele od 500 kvadrata, garaže i šupe u okviru parcele, a na nekim parcelama nije predviđena ni garaža ni šupa“, kaže ona i dodaje da, naravno, ima tu i “čistih” situacija gdje ljudi od useljenja uživaju zemljište koije im i pripada po detaljnom urbanističkom rješenju.
Naša sagovornica dodaje da se dešavalo i da susjedne barake, u istom bloku, imaju nesrazmjerno različitu površinu zemljišta. Pretpostavka je da barake pri izgradnji uglavnom nisu ni imale označene parcele, odnosno dvorišta, da se onaj ko se uselio prvi jednostavno “proširio” nauštrb susjeda. Postoje primjeri gdje u detaljnom urbanističkom rješenju nije izvršena podjela zemljišta za svaku stambenu jedinicu, recimo u baraci sa četiri ili dva stana, pa se zemljište dijeli 1/2 ili 1/4, što dodatno komplikuje situacije.
Tako je danas jednu od najmanjih parcela dobila Milica Ivić, koja oko svoje barake ima taman toliko zemlje da se oko nje može samo proći.
Ova penzionerka u novoj primjeni starog urbanističkog plana, izgubila je šupu koja je bila pripadajuća uz njenu baraku, i to zato što nije izgrađena na zemlji koja će pripasti njoj. Milica na svom posjedu sada više nema mjesta ni za parking, ni za drva za zimu. Zahvaljujući dobrosusjedskim odnosima, ona i dalje može prolaziti do šupe, ali taj objekat nije njeno vlasništvo u formalnopravnom smislu.
“Kad širim veš sa jedne strane stuba uz kuću, ja sam u svom dvorištu, a sa druge sam već kod komšija, što je za mene van svake pameti. Meni dvorište ide samo ispred vrata do trotoara i iza barake, pod prozorom do stuba i žice za veš. Kada idem do moje šupe, koja je izgrađena kada i baraka i koja je namijenjena meni jer je mali prostor oko kuće, moram na tuđe zemljište. Apsurdno je što sam više prostora imala kada sam stanovala u zgradi, jer sam imala i šupu i parking, sada više nemam ništa. Kad mi djeca dođu, nemaju više gdje da se parkiraju. Sad je pitanje do kada će komšije puštati da je koristim jer nije ucrtana kao moja i više nemam na nju pravo”, priča Milica za naš portal.
Ona je objasnila da komšije još nisu pokrenule postupak upisivanja zemljišta i da su rekli kako nisu zainteresovani. Da li će i kada, ona kaže da ne zna. Međutim, Milica nije jedina u ovoj ulici koja od sada više nema šupu ni parking. Ista sudbina zadesila je sve barake u ovom nizu.
“Takođe, sve moje komšije u nizu, svi koji smo do ulice, ostali smo bez dvorišta, bez pristupa šupama koje su nam bile namijenjene. Nedavno mi je ćerkin auto ogrebao neko u prolazu jer nema dovoljno mjesta da se parkira. Svima koji su dobili baraku omogućen je parking, samo nama nije. Nemamo gdje ni drva da istovarimo i čuvamo. Gradonačelnik je dolazio uoči prošlih izbora i rekao da će se ono što smo do sada koristili, na nas i upisati. Kako sam mogla znati da to neće biti baš tako i da je predizborna priča?! Zapravo bi to najbolje i bilo tako riješiti, jer ako je čovjek nešto koristio 50 godina i komšija se ne žali da se to nastavi, što se sada ovo radi”, pita se ona.
Iza ove i komšijskih baraka nalazi se jedan od komada nedodijeljenog gradskog zemljišta bez pristupnog puta na kojem je ranije bilo smetlište. Ona je objasnila da je taj dio od smeća očistio i održavao njen muž, pa je čak na njemu i posadio voćke, ali sada do toga može samo kroz komšijino dvorište.
Đuja Pjević i njene komšije se suočavaju sa drugačijom vrstom problema, a zbog neriješenih međa i prolaza. Preko Đujine i zemlje njenog prvog komšije, probijen je pristupni put nepredviđen u nacrtu iz 1969. godine, koji im je skratio dvorišta za nekoliko metara. Taj put često koriste vlasnici okolnih baraka, iako na to nemaju pravo, ali i zato jer je divljom gradnjom zatvoren originalni, za njih namijenjen prolaz. I ne samo to, zbog zloupotrebe ovog i drugih prolaza, među komšijama je često dolazilo i do sukoba, pa je više puta reagovala i policija. Takođe, neiskorišćeni dio zemljišta između ovih kuća često je bio mjesto okupljanja tokom noći, što je uznemiravalo stanare. Ovi ljudi se nadaju da će utvrđivanje granica dvorišta riješiti problem sa kojim se decenijama bore.
Put nam je skratio dvorišta, jer se do baraka iza treba dolaziti sa druge strane. Međutim, nama nije nešto posebno stalo do same zemlje, mi više želimo da prestane maltretiranje sa kojim se suočavamo godinama. Prvo, ta okupljanja i buka po noći, a drugo, komšija koji trguje nekim automobilima tim uskim putem između baraka prolazi kamionom, takozvanom ‘labudicom’ sa natovarenim vozilima. Ima svoj put, ali ne ide njime, nego između naših kuća. I ne samo to, nedavno je zamalo pao automobil sa te ‘labudice’ na moju baraku. Da je pao, mogao je ubiti nekoga. Iako smo mu sto puta govorili da ne može tim uskim putem prolaziti labudicom, ignoriše nas i samo nastavlja po svome. Gledam kad će mi udariti u kuću, a kupili smo je, uložili dosta novca u renovinanje i na kraju sad trpimo maltretiranje. Zato jedva čekamo da rješenje stupi na snagu da postavimo ogradu”, kaže Đuja za eTrafiku.
Zatvaranjem pomenutog puta nekoliko baraka ostaće odsječeno jer je originalno zamišljeni put sa druge strane zatvoren naknadno izgrađenim objektima.
“Postoji put iza te barake koji se čovjek sam sebi napravio, ali on ne da nikome da tim putem prolazi. Drugi komšija iza je izgradio dodatnu prostoriju na svojoj baraci, zatvorio svoj put i ne da da se prolazi. A put je zagradio i jedan iza njega. Svi su ovdje zabranili svašta, ali bi da koriste moje dvorište kao prolaz. Neka traže tamo da se otvori put, mi ćemo ovamo zatvoriti kuda ide naše dvorište. Dolazila je čak i Komunalna policija koja im je objašnjavala gdje im je put, ali oni to ignorišu. Imaju svoj prolaz, ali ne koriste ga, ne žele da uništavaju put ispred svoje kuće, ali nama to rade svaki dan. Meni je svejedno da li ću ja dobiti više ili manje zemlje, samo da mi više ne prolazi ‘labudica’ uz kuću i da mi se u dvorištu ne okupljaju razni sumnjivi likovi”, kaže Đuja.
Zora Ćutković, čija je baraka iza Đujine kuće (baraka sa naslovne fotografije) priča da i ona želi da se taj prolaz zatvori i dobije pravi put ispred svoje barake. Kako su komšije okolo zatvorile put, preko onog koji je nacrtan u rješenju prije pola vijeka, na njenom danas raste trava.
“Glavni put je postao kroz Đujino dvorište, jer su okolo zatvorili sve prolaze, a ženi sada uz zid prolazi ‘labudica’ sa natovarenim automobilima. I meni su zatvarali prolaz, čak su i rampu postavljali da spriječe da koristim ono što je zacrtano, ali sam je sasjekla sjekirom u ljutnji. Platili su i kaznu zbog toga, ali ne vrijedi, ne odustaju. Preko livade dovozimo drva, nemamo pristup svojoj kući osim kroz komšijsko dvorište “, priča ona i dodaje da još nije riješila granice svoje parcele. Svjesna je da mora, ali kaže da sada još nije u mogućnosti da izdvoji potrebna sredstva da bi to riješila.
“Put jeste ucrtan, ali je zatvoren sa svih strana, komšije ne daju da prolazimo. Komšija čak ostavi auto na sred puta da ne možemo proći. Čak ni kada mi je pozlilo, nije htio da ga skloni da priđe Hitna pomoć. Bolesna sam i jedva živa, ali živim za taj dan kad će se ovo riješiti. Više ni ne znam koliko puta su mi udarili u kuću kamionom” tvrdi ona za naš portal.
Ovo su samo neki od primjera u Budžaku, a ima ih na hiljade. Postoje, dakle i situacije u kojima je sve “čisto”, parcela pristojne veličine, baraka dvojna, podijeli se na dva dijela, a obezbijeđen je pristup javnoj saobraćajnici, ima parking ili garažu i šupu. Međutim, na nekim od njih, zbog specifične orijentacije, garaže su postavljene jedna do druge, pa je nemoguće utvrditi koji dio dvorišta pripada kome. To će se “ostaviti” vlasnicima da u naknadnom postupku riješe kako će podijeliti.
Bilo je i onih koji su samoinicijativno, prije sudske odluke, izveli geodetu i uradili parcelaciju na postojećem stanju bez ikakvog pravnog osnova, ne obraćajući pažnju na urbanističko rješenje. Sad se to ne uklapa i ništa im ne važe nalazi koje su dobili. Dešava se i da je baraka posljednja u nizu i da su ljudi jednostavno dobili više prostora. Međutim, često je to privid jer u rješenju ta zemlja njima ne pripada. Pojedini građani su podigli i kredite da bi platili vještake i riješili papirologiju.
Geodeta firme “Geotrio” doo Banjaluka Miroslav Milaković kaže da su se svi iznenadili kada se saznalo da će zemljište biti dodijeljeno građanima koji žive u barakama. Zapravo, na ovaj problem niko do tada nije ni obraćao pražnju, osim investitora koji, čini se, sada trljaju ruke, pošto im se smiješi prilika da na pojednostavljen način dođu do zemljišta na kojem bi mogla početi da niču nova stambena naselja.
“Mislim da je naselje prije pola vijeka na brzinu završeno i da su rješenja nalažena u stanju hitnosti. I tako je ostalo. Nije bilo uopšte priče da će se dodjeljivati zemljište u vlasništvo. Samo se odjednom pojavila presuda i počelo se sa tom praksom. Vjerovatno su shvatili da moraju u tom pravcu i da Grad uopšte ne može dobiti te sporove. Čim to nije riješeno sedamdesetih, vjerovatno se nikada nije ni moglo. Jedini koji su to možda zapazili su investitori koji grade zgrade. Tamo gdje su po planu predviđene zgrade, investitori su shvatili da bi to mogao biti lakši put da dođu do zemljišta, preko fizičkih lica. Ako je Grad vlasnik, onda će teško tako kupiti zemljište. Sada je lakše doći u ulicu i vlasnicima baraka ponudi stanove u komepenzaciju, pa začas se dogovoriti o otkupu zemljišta. Već se pojavljuju, a cijene baraka i zemljišta su opasno skočile. To je neki naš zaključak koji smo stekli radeći na terenu“, kaže on za eTrafiku.
Problem se dalje usložnjava, kaže on, jer urbanistički plan star 50 godina nije saglasan sa regulacionim. Prvi govori kako je trebalo biti 1969. godine i zahtijeva povratak u to stanje, dok ovaj drugi predviđa šta će biti sa njim, odnosno da se tu zidaju zgrade, pa se onda ova dva kose.
“Mi u katastru ne možemo da formiramo parcele mimo regulacionog plana, ali je ovo dozvoljeno izuzetno, pa tako i radimo po planu iz 1969. godine”, kaže Milaković.
Njegov kolega Vladimir Đapić kaže da nema definisanog roka u kojem se mora završiti ovaj posao. Ljudi koji podnose zahtjeve idu na komisiju, dobiju vještaka i idu u proceduru. Sve plaćaju sami vlasnici baraka.
“Ne znam koliko traje od podnošenja zahtjeva do poziva, ali kada vještak dobije predmet, ide to brzo, za dva ili tri mjeseca. Kada vještak napiše nalaz, formira se parcela i onda sve ide na komisiju i dodjeljivanje u trajno vlasništvo. Imaju troškove vještaka, formiranja parcele i kad podnose zahtjev. Zanimljivo je da moraju izvaditi papire iz Katastra i iste opet predati njima u Katastar. Otprilike 1.000 KM ih košta taj proces, ali dobijaju zemljište koje je vrijedi najmanje 100 KM po kvadratu, a sada i mnogo više, i do 140 KM“, rekao je Đapić i dodao da svaki dan snimaju teren i da su vidjeli različite situacije.
On priča da ima i onih koji uopšte ne vjeruju u to što rade i ne žele da pokreću spor. Takođe, ima i napuštenih baraka, koje imaju vlasnike, ali su u inostranstvu. Inače, barake za koje ne budu podneseni zahtjevi ostaće neriješene.
Međutim, u razgovoru sa mještanima saznali smo da su cijene usluga veoma neujednačene, pa neki vještaci i geodete za rješavanje omeđavanja naplate za dvije barake 400 KM, dok negdje samo vještak za jednu baraku naplati blizu 1.000 maraka po nalazu.
Advokat Din Tešić čija kancelarija zastupa veći broj klijenata u istovjetnim postupcima koji se vode kako pred RUGIP-om, tako i pred nadležnim sudovima kaže da su se stupanjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine na snagu stekli uslovi da gradsko građevinsko zemljište koje je u bivšoj SFR Jugoslaviji bilo isključivo vlasništvo države, pređe u vlasništvo njegovog dosadašnjeg nosioca prava korištenja.
“Razlozi zbog kojih Grad Banjaluka nije riješio do sada jedno od osnovih ljudskih prava vlasnika ili suvlasnika nekretnina ne samo u Budžaku, već i u drugim dijelovima grada, možemo naći i u ljudskom a i političkom nemaru, tako da su građani koji su svoja prava potraživali uz pomoć ili bez pomoći advokata pred sudovima ili RUGIP-om ova pitanja riješili u pojedinačnim postupcima u svoju korist kako se radi o jedinstvu objekta i zemljišta koje služi za njegovu redovnu upotrebu”, kaže on za naš portal. Time su stečeni uslovi da isto pređe u vlasništvo vlasnika objekata u skladu sa zakonom.
“Neshvatljivo je da se vode postupci na čitavom području grada Banjaluka, a i Republike Srpske, u kojima grad pretenduje na privatnu imovinu građana pokušavajući da se upiše kao vlasnik na zemljištu na kome postoje izgrađeni individualni stambeni ili poslovni objekti, čime dolazi do velikog broja postupaka koji se završavaju tako što se grad bespotrebno izlaže troškovima postupka gubeći sporove, a građani ne mogu da veći broj godina ostvare svoja prava”, kaže Tešić i dodaje da je u stambenoj izgradnji postalo “normalno” da vlasnici zemljišta isto kompenzuju za buduće stanove koji će se izgraditi u zgradama koje investitori planiraju da grade na za to određenim površinama u skladu s regulacionim planovima.
Ovakav način zaključenja ugovora koji je neka vrsta suinvesticije, upozorava on, jako je opasan pravni posao i rizičan za vlasnike zemljišta zato što su građani pretežno neuki pa ih investitori ne upozore na sve buduće moguće probleme, od stavljanja zemljišta pod hipoteku, pa do poreskih opterećenja koje ih čekaju u budućnosti.
U Gradskoj upravi Banjaluka kažu da su prošle godine na inicijativu gradonačelnika Igora Radojičića, a na osnovu presude Vrhovnog suda Republike Srpske, stvoreni preduslovi da se vlasnicima takozvanih baraka u naselju Lazarevo prizna pravo svojine nad okućnicom.
“Potrebno je da se u daljoj zakonom propisanoj proceduri pred RUPIG-om vlasnici baraka upišu i kao vlasnici stambenih objekata i kuća. Ovaj postupak mogu pokrenuti svi vlasnici baraka, nevezano od toga da li je na njihovim parcelama važećim regulacionim planovima predviđena izgradnja individualnih stambenih objekata ili stambenih zgrada. Prema našim informacijama, pred RUGIP-om je u toku značajan broj postupaka po zahtjevima vlasnika baraka, a Grad Banjaluka u ovim postupima učestvuje kao stranka. Ovi postupci se, uglavnom, odvijaju bez većih poteškoća, mada se pojedinačni problemi nikada ne mogu isključiti”, rekli su za naš portal u Gradskoj upravi.
