Vlasništvo nad nekretninama: Je li isplativija kupovina ili najam stana?

Foto: Sigmund/Unsplash

Na Balkanu i dalje prevladava mišljenje da je kupovina stana ili kuće uvijek bolja i isplativija opcija, a ključni kriteriji je tzv. pravilo pet posto.

 Piše: Alen Jazić

“Vidiš li onu kuću? Onu što škilji?”, pita me prijatelj na svom prelasku u sedmu deceniju života, pokazujući na nepoznatu, ali poveliku trospratnu kuću, sa raskošnom ogradom i nešto okućnice. Vlasnik ili vlasnici su nam obojici nepoznati, ali sagovornik nudi i moguće objašnjenje.

“Sigurno su roditelji, u skladu sa tradicijom i naslijeđenom balkanskom kulturom življenja, cijeli život radili, štedili i pravili kuću za sebe i svoju djecu. Napravili je u onom sistemu, dograđivali i opremali u ovome. Ali djeca neće život u zajednici, a vjerovatno ni u ovoj zemlji. Sada stari roditelji žive sami u jednoj ili dvije prostorije. To su one u kojoj gori sijalica. Sve ostalo je prazno kao spomenik neiskorištenosti, te lijepe ideje koja je u neskladu sa rezonima današnjice. Djeca u njoj borave nekoliko dana godišnje, kada dolaze iz Evrope gdje su, vjerovatno, podstanari”, veli mi prijatelj.

Mogućnost da je u pravu je ogromna. Statistički ured Evropske unije (Eurostat) je objavio podatke o udjelima stanovništva koji žive u nekretninama nad kojima posjeduju vlasništvu i onima koji iznajmljuju dom. Na nivou Evropske unije je prošle godine 69,1 posto stanovništva imalo vlasništvo, dok je ostatak od 30,9 posto iznajmljivao dom. Najveći odnos vlasništva nad nekretninama je u Rumuniji – 94,8 posto, slijedi Slovačka sa 93 posto, pa Hrvatska sa 91,1 posto. Od 27 zemalja Unije, na vrhu ljestvice sa visokim postotkom vlasništva su zemlje koje su do prije tri decenije bile u komunističkom dijelu podijeljene Evrope, s tim da su Malta, Portugal i Španija već preskočili Sloveniju, Češku, kao i Estoniju.

Kakva je situacija u balkanskim zemljama?

Najmanji postotak vlasništva nad stanovima u Evropi imaju Švicarci – 42,3 posto, a u Uniji Nijemci sa 46,7 posto. Uz bok su im Austrijanci sa 51,4 posto i Danci sa 59,6 posto. Trendovi pokazuju da se povećava procenat stanovanja u najmu, dok procenti vlasništva, blago ali primjetno opadaju – u Austriji tri, a u Njemačkoj dva posto.

U zemljama naše regije, pored već spomenute Hrvatske i Slovenije, u kojoj već 24,7 posto stanovnika živi u iznajmljenim stanovima, statistički se ova tematika ne obrađuje redovno. Podaci se prikupljaju od popisa do popisa stanovništva i domaćinstava. Ipak, posljednji dostupni podaci se mogu uporediti.

U Srbiji je, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, 87,3 posto stanova u vlasništvu onih koji žive u njima. U zakupu je (podstanari) 6,4 posto, dok je oko šest posto onih koji žive u stanu rođaka (srodstvo). Po vlasništvu nekretnina u kojima žive, građani Srbije su između stanovnika Poljske (87,2 posto) i Litvanije (88,6 posto).

U Crnoj Gori, tamošnji Zavod za statistiku MONSTAT upravo provodi popis, a dok ne prikupi i obradi sve podatke, raspolaže sa onima iz 2011. godine. Po njima, 78,2 posto (150.288) domaćinstava u zemlji su vlasnici ili suvlasnici stana u kome žive; 9,6 posto (18.425) domaćinstava su podstanarska ili zakupljuju stan u kome žive; kod roditelja, djece ili drugih rođaka stanuje 5,7 posto (10.980) domaćinstava.

Agencija za statistiku Bosne i Hercegovine na svojoj stranici nudi podatak o vlasništvu nad stanovima u ovoj zemlji od 92,9 posto iz 2015. godine. Zakupaca ili podstanara je te godine bilo 2,7 posto, dok je kod porodice ili na drugi način (besplatno) živjelo 4,4 posto domaćinstava. Interesantno je da se, za razliku od zemalja Evropske unije, ovdje povećava postotak vlasništva, a smanjuju postotci najma ili stanovanja kod porodice. Podaci iz UN-ovog izvještaja iz aprila 2019. godine se gotovo podudaraju sa analizama Agencije za statistiku BiH od četiri godine ranije, jer se konstatuje da “u Bosni i Hercegovini svega 2,8 posto domaćinstava žive kao podstanari”.

U Sjevernoj Makedoniji je popis obavljen prošle godine, ali podaci o vlasništvu nad stanovima još nisu obrađeni. Pošto su prethodni podaci iz 2002. godine govorili da ima 564.269 domaćinstava u zemlji, od čega je podstanarskih domaćinstava 6.701, ali i 5.375 korisnika državnih stanova (stanarsko pravo iz bivšeg sistema), te čak 64.748 domaćinstava koji žive u srodstvu, ove podatke treba smatrati apsolutno zastarjelima.

Agencija za statistiku Kosova nudi podatke iz 2021. godine. Po njima 97 posto stanovništva živi u smještaju sa zakonskim vlasništvom; 0,3 posto u smještaju sa uslovnim vlasništvom; 1,1 posto domaćinstava živi u iznajmljenim stanovima; 1,6 posto stanovništva ima besplatan smještaj.

Je li isplativija rata kredita ili mjesečni najam?

Na Balkanu i dalje prevladava mišljenje da je kupovina stana ili kuće uvijek bolja i isplativija opcija. Obično se upoređuju rate kredita s najamninom, pa ako razlika nije velika, zaključuju da se više isplati kupiti stan, jer nakon otplate kredita nekretnina ostaje u trajnom vlasništvu. No, kada se isti ti ljudi isele u zemlje Zapada, onda prevladava ekonomska računica. Čak i da se ima dovoljno novca, vaga se isplativost.

Prilikom kupovine nekretnine na kredit, angažovani kapital i kamata je ukupni trošak. Dok je trošak rente jednostavan i sastoji se od mjesečne naknade koju plaćate vlasniku stana, trošak kupovine sadrži više stavki. Osim rate kredita, u obzir dolaze i dodatni troškovi, u koje ulaze porez na promet i posrednička naknada, što podiže ukupnu cijenu investicije, plus trošak osiguranja nekretnine i negdje obavezne rezerve sredstava.

Odluka se donosi nakon egzaktnog rješavanja formule zvane “pravilo pet posto”. Pomenuta formula malo jeste komplikovana, ali je primjenjuju ili barem preporučuju svi. Bazira se na pretpostavci da ukupni godišnji trošak kapitala za kupovinu i održavanje nekretnine iznosi pet posto njene vrijednosti. Stoga se određuje vrijednost od pet posto tržišne vrijednosti nekretnine i dijeli sa 12. Ako neka nekretnina vrijedi 200.000 eura, pet posto je 10.000. Podijeljeno sa 12 je 833 eura. I to je takozvana tačka pokrića. Ako je mjesečni zakup ispod tačke pokrića, finansijski stručnjaci predlažu da je bolje ići u najam. Ako je mjesečni zakup veći od tačke pokrića, onda je isplativije kupiti nekretninu.

Naravno, ovu formulu primjenjuju i oni koji iznajmljuju stanove. Ipak, ne doslovno. Prema Eurostatu, cijene stanova i kuća u Evropskoj uniji su u drugom kvartalu tekuće godine opale za 1,1 posto u odnosu na isti period prošle godine, ali su se cijene najma povećale za tri posto. Od 2011. godine do danas, cijene nekretnina su se povećale: U Estoniji (+211 posto), Mađarskoj (+180), Litvaniji (+152), Latviji (+144), Češkoj (+122), Luksemburgu i Austriji (obje po +120). Smanjenje je zabilježeno u Grčkoj (-14 posto), Italiji (-8) i Kipru (-3).

Kad su u pitanju najamnine, iznosi su porasli u 26 zemalja Unije, sa najvećim porastom u Estoniji (+208 posto) i Litvaniji (+168). Jedini pad cijena najma zabilježen je u Grčkoj (-21 posto).

Na Zapadnom Balkanu rastu cijene. I nekretnina i najma. Dok sve više kuća “škilji” ili je u potpunom mraku.

Izvor: Al Jazeera